新闻热线:02962273200
三四线城市去库存 把握最后机会
发布时间:2016/3/31 9:45:29
来源:大公报
编辑:文治凤
点击:

三四线城市的土地、住房供应量大,人口净流入远低于一二线城市,这就导致了住房由供不应求转化为供大于求/新城控股高级副总裁 欧阳捷

众所周知,京沪深等一线城市不存在去库存问题,问题是供不应求。二线城市大多供求平衡,常住人口仍在持续增长,即便有库存也不是问题。库存主要集中在三四线城市,主要缘于“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。这些城市土地、住房供应量大,人口净流入远低于一二线城市,这就导致了住房由供不应求转化为供大于求。

我们汇总了全国一二三四线76个城市地方政府的人口统计数据,有63个城市常住人口增长率下降了,有的还是负增长。背后的逻辑,一方面中国已经进入后工业化时代,缺乏容纳新增劳动人口的产业,另一方面农村劳动力大量转移已经接近尾声,除了流动人口,农村已经很少有青壮年了。

去库存,需求从哪里来呢?

首先,婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的刚性需求。近五年,全国初婚登记人口年均1154.4万对,再婚149.6万对,登记离婚(不含法院判决离婚)302.2万对。以当年城镇化率54.77%计,城镇初婚632.2万对,城镇离婚165.5万对,差不多是每结婚3.8对人离婚1对人。再按照初婚60%购房、离婚10%购房(净身出户者)计算,每年购房需求396万套。

房屋需求每年700万套

其次,城镇居民居住面积存在结构性不均衡,2010年人均住房面积在20平方米以下的,城市有4096万户,小城镇有1955万户,这部分人群就是我们通常意义以上的改善性购房需求之一,如果他们的人均住房面积提升到30平米,最少需要34亿平米住房。根据估算,近五年改善性住房每年约佔销售面积的30至40%,也就是3至4亿平米。按照十年计,每年约需200万套。

再次,2010年人口普查数据显示,城市常住人口中租房家庭户数佔25.8%,小城镇租房户数佔13.3%,如果其中的城镇租房户转化为购房户,各提升5个百分点,各有643.3万户和392.6万户,合计1035.9万户,按十年计,每年103.5万套。

这三类需求累计为每年700万套。相当于目前年销售套数的七成水平。但随?低面积和租房者改善性需求逐渐被满足,未来购房主力就只剩下基础刚需了。700万套购房需求,是不能满足目前每年新开工12亿平米(约1000多万套)的住房供应的。要稳定住房消费,势必需要引进生力军!

农民工进城则是去库存最大的增量!按照政府提出五年内完成棚户区、城中村改造惠及1亿人、约3300万户,如果按照50%货币化原则,每年可以消化商品住宅库存330万套,并且刚好可以帮助稳定年均1000万套左右的住房消费。

城镇化胃纳楼市库存

可惜的是,供给与需求不完全对应,很多三四线城市棚户区、城中村改造浪潮已经过去了,但供应依然很大。一二线城市住房库存明显不足,却有?更多的改造需求。如果能有50%的供需对应,那将是160多万套的住房需求啊。

如果中央政府保障房、棚户区改造一亿人,以及农民工进城一亿人的措施在五年内真正落地,中小城市城镇化获得重大突破,供求关系将被逆转。但五至十年之后,城镇化需求和改善性需求将大幅萎缩,未来被提前透支,住房市场将面临滑坡式下跌!当然,这是稳增长的代价,也是房地产为调整结构、转型升级、改革创新做出的巨大贡献。

前来看,住宅市场依然存在巨大的购房、租房需求,无论购房、租房都需要住房。但保障房大规模建设与城镇化双双结束之后,所剩的机会时间不多了。

相关